El mercado de la vivienda residencial en España: evolución reciente y comparación internacional

Abstract

This paper describes developments in the residential housing market in the Spanish economy from a broad time perspective. The paper complements the main analyses on this market discussed in Chapter 4 of the Bank of Spain’s Annual Report 2023 and in Occasional Document 2432, which examines developments in the residential rental market. The evidence presented shows remarkable momentum in the housing market, in terms of sales and average prices, since the economic recovery that started in 2014. In the most recent period, the accumulated increase in sales appears largely driven by demographic growth and demand from non-residents. In this context, the limited growth in the supply of new housing has likely contributed to keeping house prices elevated. At the same time, the paper shows a recovery in mortgage credit flows and accommodative financial conditions until 2021. These developments have been compatible with a significant reduction in household mortgage debt and with the correction of imbalances accumulated in the real estate market during the first decade of the 21st century. In addition, the vulnerabilities and risks to financial stability associated with the housing market are currently contained in Spain. This containment has been contributed to, among other factors, by the application of more stringent credit standards over the last decade compared to those prevailing before the global financial crisis. A comparison of activity, price and real estate credit indicators with those of the main advanced economies shows a high degree of heterogeneity in the observed trends and suggests that, in relative terms, the residential housing market in Spain is not oversized.

Este documento describe la evolución del mercado de la vivienda residencial en la economía española considerando una perspectiva temporal amplia. Asimismo, este trabajo complementa los principales análisis sobre dicho mercado a los que se hace referencia en el capítulo 4 del Informe Anual 2023 del Banco de España y en el Documento Ocasional 2432, que examina la evolución del mercado del alquiler residencial. La evidencia presentada muestra un notable dinamismo del mercado de la vivienda, en términos de compraventas y precios medios, desde la recuperación económica iniciada en 2014. En el período más reciente, el incremento acumulado de las compraventas se basaría, en buena medida, en el crecimiento demográfico y en la demanda de no residentes. En este contexto, el limitado crecimiento de la oferta de vivienda nueva habría contribuido a sostener el aumento de los precios. Al mismo tiempo, se documentan una recuperación de los flujos de crédito hipotecario y unas condiciones financieras holgadas hasta 2021. Estos desarrollos han sido compatibles con un notable desendeudamiento de los hogares y con la corrección de los desequilibrios acumulados en el mercado inmobiliario durante la primera década del siglo XXI. Además, las vulnerabilidades y los riesgos para la estabilidad financiera asociados al mercado de la vivienda en España se encuentran actualmente contenidos. A esta contención ha contribuido, entre otros factores, la aplicación durante la última década de estándares crediticios más exigentes que los prevalentes antes de la crisis financiera global. La comparación de los indicadores de actividad, precios y crédito inmobiliario con los de las principales economías avanzadas muestra una elevada heterogeneidad en las tendencias observadas y sugiere que el tamaño relativo del mercado de la vivienda residencial en España no se encontraría sobredimensionado.