The effect of foreclosure regulation evidence for the us mortgage market at state level : evidence for the US mortgage market at state level

Abstract

Do laws to protect borrowers curb foreclosures? This question is addressed by analysing the impact of foreclosure laws on default rates at state level in the US mortgage market. Using panel data techniques, we find a statistically significant effect of regulation on the different stages of the foreclosure process. More precisely, we analyse the effect of regulation on 60- day delinquencies and foreclosure starts, with a focus on three protective elements commonly found in state foreclosure laws, namely requiring a judicial process, granting a redemption period and banning a deficiency judgment. We find that, whereas protective states exhibit, on average, lower 60-day delinquency rates, more protection does not ultimately bring about lower foreclosure rates. Lenders seem to ration credit to mitigate costly protective laws, thereby reducing delinquency rates

but this effect is overshadowed by a moral hazard problem since, once borrowers are delinquent, they have incentives to take advantage of the protection due to the lower costs of foreclosure. We also find that the recent housing market crisis has exacerbated that behaviour. Finally, we show that lengthening the foreclosure process is no cure for the foreclosure crisis

¿Una regulación que protege a los prestatarios consigue realmente reducir las ejecuciones hipotecarias? En este documento respondemos a dicha pregunta mediante el análisis del impacto que la regulación de ejecuciones hipotecarias tiene sobre las tasas de impago a escala estatal en Estados Unidos. Mediante el uso de un modelo de datos de panel, encontramos un efecto significativo sobre las distintas fases del proceso de ejecución hipotecaria. En concreto, estudiamos los efectos sobre la tasa de morosidad y las nuevas ejecuciones iniciadas, con el foco puesto en tres elementos protectores comúnmente presentes en la legislación estatal: la exigencia de un proceso judicial, la existencia de un período de redención para el prestatario y la prohibición del derecho de recurso para el prestamista. Los resultados muestran que, si bien los Estados considerados protectores presentan tasas de morosidad menores en media, una mayor protección no acaba finalmente repercutiendo en una tasa de ejecución hipotecaria menor. Ante una ley protectora, los prestamistas parecen racionar el crédito para mitigar los mayores costes asociados a aquella, lo que reduce la tasa de morosidad

sin embargo, este efecto es más que compensado por la aparición de un problema de riesgo moral en el prestamista, ya que, una vez que este entra en mora, tiene incentivos para acogerse a la protección debido a los menores costes que asumiría en caso de que se ejecutara su hipoteca. Adicionalmente, encontramos que la crisis reciente del mercado inmobiliario ha exacerbado este comportamiento. Finalmente, se muestra cómo alargar el proceso de ejecución no es la solución a la crisis