Beyond the LTV ratio: new macroprudential lessons from Spain

Abstract

Incrementos excesivos de los precios de la vivienda han estado históricamente correlacionados con el deterioro de los estándares crediticios de las hipotecas. No obstante, la evidencia en España muestra que la ratio préstamo-valor (LTV, por sus siglas en inglés) no refleja apropiadamente estos estándares. Utilizando dos extensas bases de datos que incluyen información de más de cinco millones de operaciones hipotecarias en España durante un período que cubre el pasado ciclo financiero, encontramos evidencia de que el indicador LTV presenta importantes limitaciones para el análisis de vulnerabilidades. Hallamos que la identificación de los riesgos mejora cuando se incluyen otros indicadores. En particular, reconocemos que la ratio préstamo-precio de transmisión (LTP, por sus siglas en inglés), así como ratios que incorporan el ingreso de los prestatarios, son determinantes muy relevantes de los impagos de hipotecas. Adicionalmente, identificamos importantes efectos no lineales de los estándares de crédito sobre el riesgo de impago. Por último, encontramos que la relación entre los estándares de crédito y la probabilidad de impago es dinámica y cambia a lo largo del ciclo financiero. En general, nuestros resultados proporcionan un mejor entendimiento de los efectos que puede tener la implementación de medidas macroprudenciales.

Booming house prices have been historically correlated with the loosening of banks’ lending standards. Nonetheless, the evidence in Spain shows that the deterioration of lending policies may not be fully captured by the popular loan-to-value (LTV) ratio. Drawing on two large datasets comprising more than five million mortgage operations that cover the last financial cycle, we show that the LTV indicator may exhibit a misleading picture of actual mortgage credit imbalances and risk. In turn, risk identification improves when other metrics are considered. In particular, we show that loan-to-price (LTP) as well as ratios that consider the income of borrowers are major determinants of mortgage defaults. Moreover, we identify relevant non-linear effects of lending standards on default risk. Finally, we document that the relationship between lending standards and default rates changes over the cycle. Overall, the findings provide useful insights for the design of the macroprudential policy mix and, in particular, for the implementation of borrower-based measures.