La intervención pública en el mercado del alquiler de vivienda: una revisión de la experiencia internacional

Abstract

En los últimos años, los precios del alquiler de viviendas residenciales han experimentado crecimientos notables en buena parte de las principales áreas metropolitanas de las economías avanzadas. Estos crecimientos de los precios del alquiler, en ciertas ocasiones, han generado un significativo incremento del gasto en alquiler de vivienda en la cesta del consumo de los hogares y dificultades de accesibilidad a la vivienda en determinados colectivos. En este contexto, ha resurgido el debate sobre el papel de las políticas públicas en el mercado del alquiler de vivienda para mitigar tanto los problemas de acceso a la vivienda como los potenciales efectos negativos del crecimiento de los precios del alquiler en la movilidad de los trabajadores o en la estabilidad macrofinanciera de la economía. En este documento se revisan los principales instrumentos de intervención pública en el mercado del alquiler de vivienda residencial a la luz de la experiencia internacional, relativa a las principales economías avanzadas. A grandes rasgos, las distintas políticas pueden clasificarse en tres grandes grupos: los controles de los precios del alquiler, la provisión pública de una oferta de vivienda de alquiler y un amplio conjunto de medidas de naturaleza heterogénea dirigidas tanto a incentivar la oferta privada de viviendas en arrendamiento como a contener el aumento del gasto de los hogares causado por el incremento de los precios del alquiler. La experiencia acumulada durante décadas en el desarrollo de estas políticas y la creciente disponibilidad de evaluaciones cuantitativas de su impacto permiten ilustrar algunos de los retos de implementación que presentan las políticas de apoyo al alquiler residencial, así como las consecuencias, tanto deseadas como no deseadas, asociadas a este tipo de intervenciones.

In recent years, residential rental prices have experienced remarkable growth in much of the major metropolitan areas of advanced economies. These increases in rental prices, on certain occasions, have caused a significant increase in the cost of renting housing in the household consumption basket and difficulties in access to housing in certain groups. In this context, there is a resurgence of the debate about the role of public policies in the housing rental market designed to mitigate both the problems of access to housing and the potential negative effects of the growth of rental prices on workers’ mobility or in the macro-financial stability of the economy. In this document, we review the main instruments of public intervention in the residential housing rental market in the light of international experience, related to the main advanced economies. Broadly speaking, the different policies can be classified into three main groups: rent controls, the public provision of rental housing and a wide range of heterogeneous measures aimed at both incentivizing the private offer of rental housing as to contain the increase in household spending caused by the increase in rental prices. The experience accumulated during decades in the development of these policies and the increasing availability of quantitative evaluations of the impact of these policies allows to illustrate some of the implementation challenges presented by the residential rental support policies as well as the desired and unwanted consequences associated to this type of interventions.