Housing prices in Spain: convergence or decoupling?

Abstract

Este documento trata de medir la sincronía cíclica de los precios de la vivienda entre las ciudades españolas y su evolución a lo largo del período considerado. Para ello, se utiliza un modelo con regímenes markovianos que identifica los ciclos de los precios de la vivienda para cada par de ciudades y, al mismo tiempo, obtiene la evolución de la relación entre esos ciclos. Finalmente, estas relaciones bilaterales se sintetizan en un índice agregado de sincronía del precio de la vivienda de las ciudades españolas. Las estimaciones indican una sincronización creciente entre los precios de la vivienda hasta 2009, y después un patrón de leve desacoplamiento. Además, el análisis identifica las ciudades que han contribuido mayormente a este desarrollo. Por último, se muestra que las diferencias en el crecimiento de la población y en la estructura productiva son los factores clave para explicar la evolución de la sincronía de los precios de la vivienda entre las ciudades españolas.

In this article, we measure changes over time in the synchronization of housing price cycles across Spanish cities. In doing so, we rely on a regime-switching framework that identifies the housing price cycles of pairs of cities, and simultaneously infers the evolving relation between those cycles. These bilateral relationships are then summarized into an aggregate synchronization index of city-level housing cycles. The estimates suggest that Spanish housing prices have followed a convergence pattern, which picked in 2009 and slightly decreased afterwards. We also identify the cities that have been the main contributors to this convergence process. Moreover, we show that differences in population growth and economic structure are key factors to explain the evolution of housing price synchronization among Spanish cities.