Heterogeneous effects and spillovers of macroprudential policy in an agent-based model of the UK housing market

Abstract

Desarrollamos un modelo basado en agentes para estudiar el impacto de experimentos de política macroprudencial sobre los principales indicadores del mercado inmobiliario del Reino Unido. La naturaleza heterogénea de este modelo nos permite evaluar el efecto de tales experimentos sobre los mercados de compra, alquiler y crédito hipotecario no solo de forma agregada, sino también a nivel de hogares individuales y subsegmentos tales como los compradores de primera vivienda, los propietarios, los inversores en vivienda para alquilar y los inquilinos. Este enfoque puede así ofrecer una visión general de los efectos desagregados de las políticas de estabilidad financiera. El modelo está calibrado con una amplia selección de fuentes de microdatos: incluye datos tanto de un destacado portal inmobiliario del Reino Unido como de regulación préstamo a préstamo. Mediante una serie de ejercicios de estática comparativa, investigamos el impacto de: i) un límite rígido de la ratio préstamo-valor, y ii) un límite suave de la ratio préstamo-ingresos, permitiendo que una determinada fracción de las nuevas hipotecas supere esta restricción. En primer lugar, encontramos que estos experimentos tienden a mitigar el ciclo de precios del mercado inmobiliario, lo que reduce la disponibilidad de crédito y, por tanto, el apalancamiento. En segundo lugar, un experimento que tenga por objetivo una particular medida del riesgo puede afectar también a otras métricas de riesgo; se hace así necesaria una cuidadosa calibración de la política para lograr una determinada reducción del riesgo. Por último, experimentos enfocados al mercado de compraventa de vivienda principal pueden tener efectos colaterales sobre el sector del alquiler, como resultado de un cambio composicional en la propiedad inmobiliaria desde ocupantes propietarios hacia inversores en vivienda para alquilar que afecta tanto a la oferta como a la demanda de viviendas en alquiler.

We develop an agent-based model of the UK housing market to study the impact of macroprudential policy experiments on key housing market indicators. The heterogeneous nature of this model enables us to assess the effects of such experiments on the housing, rental and mortgage markets not only in the aggregate, but also at the level of individual households and sub-segments, such as first-time buyers, homeowners, buy-to-let investors, and renters. This approach can therefore offer a broad picture of the disaggregated effects of financial stability policies. The model is calibrated using a large selection of micro-data, including data from a leading UK real estate online search engine as well as loan-level regulatory data. With a series of comparative statics exercises, we investigate the impact of: i) a hard loan-to-value limit, and ii) a soft loan-to-income limit, allowing for a limited share of unconstrained new mortgages. We find that, first, these experiments tend to mitigate the house price cycle by reducing credit availability and therefore leverage. Second, an experiment targeting a specific risk measure may also affect other risk metrics, thus necessitating a careful calibration of the policy to achieve a given reduction in risk. Third, experiments targeting the owner-occupier housing market can spill over to the rental sector, as a compositional shift in home ownership from owner-occupiers to buy-to-let investors affects both the supply of and demand for rental properties.