El mercado del alquiler de vivienda residencial en España: evolución reciente, determinantes e indicadores de esfuerzo

Abstract

This paper examines developments in the residential rental market in Spain since the economic crisis that began in 2008, and complements the main analyses on this market discussed in Chapter 4 of the Banco de España’s Annual Report 2023. The analysis presented documents an expansion of the rental market concentrated among certain groups (young people and the foreign-born population) and geographical areas (urban and tourist areas). Since 2015, these developments have occurred alongside an increase in average rental prices that has been especially intense in urban areas. The observed price dynamics are the result of faster growth in demand than in supply, which is not keeping pace. Among the main determinants that explain the rise in demand for rental housing are demographic growth and the concentration of the population in large urban areas. At the same time, a portion of residential demand is shifting to the rental market, as financial institutions excercise a prudent approach to extending mortgage loans. Meanwhile, the supply of residential rentals in the hands of private individuals who are not large property owners has grown substantially over the last decade. However, this increase in supply has been limited by the rise in alternative uses of housing (tourist, room and seasonal rentals), the limited stock of social rentals and the tepid investment by the institutional private sector in the residential rental market. As a result of these developments, the Spanish economy stands out among the EU-27 economies for the significant proportion of tenant households that are overburdened by rental costs. Such overburdening is concentrated among lower-income households, and young people in particular, and in areas with higher levels of economic activity and tourism.

Este documento examina la evolución del mercado del alquiler de vivienda residencial en España desde la crisis económica iniciada en 2008 y complementa los principales análisis sobre dicho mercado a los que se hace referencia en el Capítulo 4 del Informe Anual 2023 del Banco de España. El análisis presentado documenta una expansión del mercado del alquiler de vivienda que se ha concentrado en determinados colectivos (jóvenes y población de origen extranjero) y áreas geográficas (áreas urbanas y zonas turísticas). Esta evolución ha venido acompañada, a partir de 2015, por un aumento de los precios medios del alquiler que ha sido especialmente intenso en las grandes áreas urbanas. Las dinámicas de precios observadas son el resultado de un crecimiento de la demanda superior al de la oferta, que aumenta a un ritmo insuficiente. Entre los principales determinantes que explican el auge de la demanda de vivienda en alquiler destacan el dinamismo demográfico y la concentración de la población en las grandes áreas urbanas. Al mismo tiempo, se produce un desplazamiento de parte de la demanda residencial al mercado del alquiler en un contexto de prudencia de las entidades financieras en la concesión de crédito hipotecario. Por su parte, la oferta de alquiler residencial en manos de particulares que no son grandes propietarios ha crecido de manera sustancial durante la última década. No obstante, este aumento de la oferta se ha visto limitado ante el auge de usos alternativos de la vivienda (alquileres turísticos, de habitaciones y de temporada), el reducido parque de alquiler social y el escaso dinamismo de la inversión del sector privado institucional en el mercado del alquiler residencial.